「物件価格＝住み始めるまでの総額」ではない理由
図解の要点：入居までのお金を4つの区分で整理する
- ① 物件価格（土地＋建物の表示価格）
- ② 購入時の諸費用（登記・仲介手数料・住宅ローン手数料・火災保険・税金など）
- ③ 追加工事・設備（網戸・カーテンレール・照明・エアコン・外構など）
- ④ 引越し・新生活準備費（引越し代・家具家電・仮住まい費用など）
まだ見積もりを取っていない項目は「0円」とみなさず、「未確認」として残しておくことで予算オーバーを防げます。
物件サイトやチラシに掲載されている「3,280万円」「3,580万円」といった金額は、土地と建物の税込販売価格です。実際にその家で暮らし始めるまでには、物件価格のほかに手続きの費用や設備工事、引越しの準備費がかかります。
「あとから思った以上にお金がかかって予算を超えてしまった」という事態を防ぐには、細かい金額を暗算する前に、まずお金の箱を分けて並べることが大切です。
入居までのお金と入居後のお金を分けて並べる
『建売カルテ』では、お金の整理を次の区分に分けて考えます。
| 区分 | 主な内容 | 整理するときのポイント |
|---|---|---|
| 1. 物件価格 | 土地と建物の販売価格（税込） | まだ物件が決まっていなくても、諸費用や追加工事の整理から始められます。 |
| 2. 購入時の費用 | 仲介手数料、登記関係、ローン関係、火災・地震保険、印紙・証明書、固定資産税等の精算金など | 不動産会社や金融機関からの概算見積書に合わせて確認します。 |
| 3. 追加工事 | 網戸、カーテンレール、照明、テレビ受信設備、エアコン、収納、外構など | まず「標準で付いているか」を確認し、追加する項目だけを計上します。 |
| 4. 引越しと準備 | 引越し費用、新しく買う家具・家電、仮住まい等の準備費 | 不動産会社の見積書には載らないため、家族のメモとして別枠で残します。 |
| 5. 入居後の費用 | 固定資産税・都市計画税、保険の更新、将来の修繕積立の自分用目安 | 購入時の一時金とは混ぜず、住み始めてからの年間・月間メモとして整理します。 |
一番気をつけたいのは「未確認の項目を0円にしてしまうこと」
手元のメモや表計算ソフトで資金計画を作るときによく起きるのが、まだ金額を聞いていない項目を空欄（0円）のまま足し算してしまい、「これなら予算内で買える」と判断してしまうことです。
たとえば、エアコンや網戸、登記関係の費用を「まだ聞いていないから空欄」にしておくと、見かけの合計額は100万円以上少なく見えてしまいます。これを防ぐために、各費用を次の3つの状態で区別して記録しましょう。
- 1確認済み：見積書や契約条件で金額がはっきり分かっているもの（不要・0円と確定したものを含む）
- 2自分で置いた目安：まだ正式な見積書はないものの、予算取りのために仮で置いた金額
- 3未確認：これから不動産会社や業者に金額を確認する必要があるもの（数値は入れず、0円とみなさない）
未確認の項目が1つでも残っているうちは、合計を「確定した総額」とは呼ばず、「入力済み金額の小計 ＋ 未確認◯件」として並べておくことで、家族で話すときに何を確認すべきかが一目で分かります。
二重加算を防ぐためのチェックポイント
反対に、すでに物件価格に含まれているものを重複して足してしまうケースもあります。見積書を見るときは次の2点を確認しましょう。
- 物件価格に含まれる費用：分譲会社によっては、外構工事や一部の諸費用、標準設備がすでに物件価格に含まれている場合があります。その場合は「物件価格に含む」として扱い、別途費用に二重加算しないようにします。
- 売主手配と自己手配の比較見積もり：追加工事で「売主に頼む場合の見積もり」と「自分で手配する場合の見積もり」の両方を取ったときは、両方を足すのではなく、実際に採用する方の金額だけを小計に反映します。
返済額を試算するときは「前提条件」も一緒に確認する
借入額と金利、返済年数から毎月の返済額を試算するときは、計算結果の数字だけでなく「元利均等返済・ボーナス返済なし・全期間同一金利」といった計算の前提条件をあわせて確認しましょう。また、住み始めてからは毎月のローン返済とは別に、固定資産税や将来の修繕積立も必要になるため、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。